a

Протеклих дана сведоци смо значајних проблема у вези са заштитом и остваривањем права на имовину и правну сигурност грађана, који су изазвали велико интересовање медија, стручне и шире јавности. С обзиром на то да су се у расправама појавила различита, понекад и нетачна тумачења, сматрам својом обавезом да јавност упознам са својим ставом о овим питањима.

Важећи правни прописи, тачније члан 4а Закона о промету непокретности изричито предвиђа да „Aко јавни бележник, на основу извршеног увида у регистар непокретности или на други начин, утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да о томе унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да предузме тражену службену радњу.” То значи да ће уговор о промету непокретности, која нема употребну или грађевинску дозволу, бити оверен уколико се странке сагласе да јавни бележник о упозорењу сачини писмени траг.

Са становишта запггитника грађана цитирана одредба је врло јасна - јавни бележници су у обавези не само да усмено упозоре уговорне стране, већ и да о томе сачине писано упозорење приликом овере уговора, с обзиром на то да су сви органи јавне власти дужни да примењују правне прописе онако како они гласе. Од тога да ли ће и како бити извршена измена и допуна постојећег правног оквира зависиће и потреба да се садашње поступање јавних бележника промени.

Нормативно гледано, неколико предуслова довело је до актуелних проблема у овој области. Цитирани члан носи ознаку 4а, што говори да је реч о накнадној интервенцији законодавца у овој материји. Који су разлози навели законодавца да омогући прометовање таквих непокретности заштитнику грађана нису познати. Можемо само да претпоставимо да је законодавац желео да фактичко стање, а то је чињеница да се бесправно изграђеним објектима прометује и да ће се тек законом установљени јавни бележници неминовно сусретати са том врстом уговора, уподоби постојећем правном оквиру.

Међутим, чињеница је да у правном поретку Републике Србије истовремено постоје: 

- одредба Кривичног законика, тачније чл. 219а који предвиђа одговорност лица које је извођач радова или одговорног лица у правном лицу које је извођач радова на објекту који се гради/реконструише без грађевинске дозволе, као и запрећену казну до пет година затвора и новчану казну;
- одредбе Закона о озакоњењу којима су уређени услови, поступак и начин озакоњења објеката изграђених без грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу (незаконито изграђени објекти);
- члан 4а Закона о промету непокретности који регулише начин оверавања уговора о промету непокретности, које немају употребну или грађевинску дозволу Идеја прописивања неког понашања као кривичног дела, у себи носи идеју специјалне и опште превенције.

Колико је могуће превентивно деловати у ситуацији када истовремено имамо одредбу другог закона, коју је могуће схватити као поруку да не постоји намера да се такве непокретности сруше и да се због тога траже механизми помоћу којих би се оне могле превести у законске оквире, да би се економски, у пуној мери, искористиле. У прилог овоме говори и да је протеклих година у више наврата долазило до продужавања рокова за легализацију и до измене захтеваних услова. На крају тог низа стоји одредба која је до сада најчешће истицана у јавној расправи, као одредба sui generis, која начелно дозвољава, уз испуњење одређених услова, прометовање таквих непокретности.

Недавно актуелизована питања у јавности могу изазвати страх због ретроактивности прописа. Питање ретроактивности се може поставити само уколико у променама прописа ретроактивност буде предвиђена. С тим у вези заштитник грађана подсећа да је ретроактивност начелно могућа. Сагласно члану 197 Устава, само поједине норме закона могу имати повратно дејство, и то у случају да то налаже општи интерес утврђен при доношењу закона. Под тим условима, теоријски гледано,одредбе сваког закона могу имати повратно дејство. С друге стране, принцип правне сигурности гарантује да се пуноважност већ закључених уговора не може оспоравати. Да ли је могуће, у ситуацији постојања неколико милиона непокретности, које имају мањкавост, доказати постојање јавног интереса питање је које захтева дуготрајну, стручну и свеобухватну јавну расправу.

Сасвим сигурно Заштитник грађана није орган који ће донети коначну одлуку, већ ће настојати да она буде корак унапред за правни поредак Републике Србије и њене грађане. Свестан бројних проблема са којима се они свакодневно сусрећу, када су право на мирно уживање имовине, право на безбедност и право на живот и здравље у питању, заштитник грађана је подржао заједничку иницијативу Јавнобележничке коморе Србије и Градске управе града Београда за унапређење важећих правних прописа.

До тада, заштитник грађана позива грађане да користе постојеће правне механизме и лекове, укључујући и притужбе Јавнобележничкој комори, Министарству правде и заштитнику грађана.